Em caso de divórcio, como fica o imóvel financiado? Entenda o que diz a lei

A partilha de bens sempre exige atenção, mas a situação se torna ainda mais delicada quando o casal possui um imóvel financiado. Essa é, inclusive, uma das dúvidas mais comuns em atendimentos jurídicos.

Muitas pessoas acreditam que só poderão se divorciar quando o financiamento estiver totalmente quitado. Essa percepção, embora compreensível, não corresponde ao que a lei determina.

Nada impede que o casal se divorcie enquanto ainda paga o financiamento. Porém, ele precisa se organizar para definir como vai tratar o imóvel na partilha, porque bens quitados e bens ainda vinculados ao banco seguem lógicas diferentes.

A seguir, você vai entender como funciona a divisão de um imóvel financiado no divórcio, quais são os critérios jurídicos aplicados e quais soluções práticas podem ser adotadas — tanto no divórcio consensual quanto no litigioso.

O financiamento não impede o divórcio

O primeiro ponto essencial é simples: o imóvel financiado não impede a realização do divórcio, seja ele consensual ou litigioso. O casal não precisa esperar 10, 15 ou 20 anos até o final do financiamento para se separar.

No divórcio consensual, inclusive, há liberdade para que as partes definam como desejam organizar o patrimônio. O casal deve considerar que, enquanto não quitar o financiamento, não se torna proprietário do imóvel. A propriedade continua com o banco, e os cônjuges detêm apenas direitos aquisitivos e obrigações contratuais, que podem ser divididos normalmente.

Antes de dividir: por que o regime de bens importa

A forma como o imóvel financiado será partilhado depende diretamente do regime de bens do casal. No Brasil, a maior parte dos casamentos e uniões estáveis segue o regime da comunhão parcial de bens, aplicado automaticamente quando não há pacto antenupcial escolhendo outra modalidade.

Nesse regime:

• tudo o que o casal adquire durante o casamento passa a integrar o patrimônio comum;
• não importa quem assinou o contrato, quem efetuou os pagamentos ou quem contribuiu com maior quantia;
• a lei presume o esforço conjunto dos cônjuges.

Por isso, ainda que apenas um tenha formalizado o financiamento ou arcado com a maior parte das parcelas, o valor já pago até a separação pertence aos dois, em partes iguais, salvo situações excepcionais.

Bens e dívidas: ambos integram a partilha

É comum associar a partilha apenas à divisão dos bens adquiridos durante o casamento. Entretanto, a legislação determina que os direitos e as dívidas também devem ser considerados, desde que tenham origem na vida conjugal.

No caso de um imóvel financiado, isso significa que a partilha envolve dois aspectos distintos e igualmente relevantes:

• o valor já quitado, que representa o direito aquisitivo acumulado pelo casal;
• o saldo devedor, que constitui a obrigação financeira ainda pendente.

Compreender e organizar corretamente essas duas parcelas é essencial para que a divisão seja correta e reflita, de forma justa, o patrimônio efetivamente construído durante a união.

Como calcular o valor partilhável do imóvel financiado

A divisão de um imóvel financiado não considera o valor total do bem, mas sim o patrimônio efetivamente constituído durante o casamento. Por isso, utiliza-se um cálculo que leva em conta o valor de mercado atualizado e o saldo devedor existente na data da separação de fato.

A fórmula aplicada pelos tribunais é simples:

Valor de mercado – saldo devedor = valor partilhável

O resultado representa quanto o casal efetivamente acumulou, e é esse montante que será dividido de acordo com o regime de bens.

Exemplo prático

Imagine o seguinte cenário:

– Imóvel com valor de mercado de R$ 600.000,00;
– Saldo devedor atual de R$ 420.000,00;
– O casal está financiando o imóvel há 5 anos;
– O casamento chega ao fim neste momento.

Aplicando a fórmula:

600.000 – 420.000 = 180.000 → valor partilhável.

Isso significa que o patrimônio formado até a separação é de R$ 180.000,00. Esse montante deve ser dividido igualmente entre os cônjuges (no regime da comunhão parcial), independentemente de quem pagou mais ou de quem assinou o contrato de financiamento.

Se um deles quiser permanecer no imóvel, deverá:

• indenizar o outro em 50% do patrimônio já formado;
• e assumir integralmente as parcelas futuras, salvo acordo diferente.

Por que isso é importante?

Muitas pessoas acreditam que a indenização deve corresponder ao valor total do imóvel — o que não encontra respaldo jurídico. O divórcio não divide o preço de mercado do bem, e sim a parte que já foi efetivamente adquirida pelo casal.

Assim, a partilha reflete o esforço conjunto até a separação, sem impor ônus desproporcionais a quem pretende ficar com o imóvel.

É possível manter o imóvel em nome de ambos após o divórcio?

Sim. Em diversas situações, o casal opta por manter o imóvel e o financiamento em nome dos dois, principalmente quando não desejam vender o bem imediatamente ou quando a venda não é vantajosa naquele momento.

Nesses casos, é possível:

• preservar o contrato de financiamento conjunto,
• dividir as parcelas futuras de acordo com a proporção definida,
• e postergar a venda para após a quitação ou para um momento financeiramente mais favorável.

Essa alternativa estabelece uma espécie de condomínio entre ex-cônjuges (ou seja, os dois continuam como coproprietários do imóvel). Por isso, exige regras claras, boa organização e um acordo formal que defina direitos, responsabilidades e a forma de divisão futura do valor do imóvel.

Depois de quitado — ou quando decidirem vender — o valor obtido será repartido conforme a quota pertencente a cada um, considerando o que foi estabelecido no acordo ou determinado pelo Judiciário.

O divórcio consensual facilita a resolução

Quando há disposição para o diálogo, o divórcio consensual torna o processo significativamente mais simples, rápido e econômico.

Nesse formato, o casal exerce a liberdade de construir um acordo que atenda às necessidades de ambos. Eles definem quem ficará com o imóvel, como calcularão a indenização, quem assumirá o saldo devedor e de que forma formalizarão o acordo. Também podem decidir se venderão o imóvel no futuro, se manterão a copropriedade ou qual será o destino dos direitos aquisitivos.

Essa flexibilidade reduz conflitos, evita discussões prolongadas e permite que a separação seja concluída com segurança jurídica e maior previsibilidade para as duas partes.

Quando não há acordo: o divórcio litigioso

Quando o casal não chega a um entendimento, o juiz é quem define o futuro do imóvel. Nesse tipo de processo, o magistrado analisa contratos, extratos do financiamento, comprovantes de pagamento, avaliações de mercado e qualquer documento que ajude a identificar a data da separação de fato.

Se houver necessidade, ele também determina a realização de perícias para esclarecer aspectos técnicos e considera as manifestações de cada parte sobre valores, percentuais e responsabilidades.

Esse modelo de divórcio costuma avançar de forma mais lenta. As divergências prolongam o processo, aumentam os custos e elevam o desgaste emocional envolvido. Ainda assim, o litigioso se torna o caminho adequado quando não há condições de construir um acordo seguro e equilibrado.

Por que a orientação jurídica é indispensável?

A partilha de um imóvel financiado envolve diversas etapas que exigem análise cuidadosa. É preciso avaliar o regime de bens, calcular o patrimônio já constituído e interpretar corretamente as cláusulas do contrato de financiamento.

Também é fundamental considerar os impactos que determinadas decisões podem gerar no crédito dos ex-cônjuges e na possibilidade futura de venda, transferência ou regularização do imóvel.

Se o casal não trata essas questões com precisão, corre o risco de sofrer prejuízos, enfrentar cobranças indevidas de parcelas, perder patrimônio ou criar entraves que dificultam a circulação do imóvel. Por isso, a atuação de um advogado de família se torna essencial — tanto no divórcio consensual quanto no litigioso.

No consensual, o advogado orienta, organiza os cálculos, estrutura o acordo e garante que todas as decisões sejam formalizadas de maneira correta e segura. No litigioso, ele conduz a produção de provas, analisa os documentos, defende os interesses do cliente e garante a partilha do patrimônio conforme a legislação e o entendimento dos tribunais.

Em ambos os casos, é o advogado quem preserva direitos, evita equívocos e assegura que o processo avance com segurança jurídica.

E se o casal não estiver em comunhão parcial?

Quando o casamento não segue o regime da comunhão parcial, as regras de partilha do imóvel financiado mudam de forma significativa. Cada regime de bens estabelece critérios próprios sobre comunicação patrimonial, responsabilidade e divisão dos valores pagos durante o financiamento.

Comunhão Universal de Bens

Na comunhão universal de bens, todo o patrimônio — anterior e posterior ao casamento — integra a massa comum. Isso significa que tanto as parcelas pagas antes da união quanto as parcelas pagas durante o casamento são consideradas patrimônio de ambos. O imóvel financiado, independentemente de quem pagou ou assinou o contrato, será partilhado em igualdade, respeitando a lógica desse regime.

Separação Total de Bens

Já na separação total de bens, a dinâmica é diferente. Aqui, cada cônjuge preserva a titularidade exclusiva de seu patrimônio. O regime funciona como uma espécie de blindagem: nada se comunica de forma automática. Assim, o imóvel financiado só será partilhado caso:

• tenha sido adquirido em conjunto, constando o nome dos dois no contrato e na matrícula;
• ou haja vontade expressa de adquirir o bem conjuntamente, exercendo ambos o papel de compradores.

Se o imóvel estiver em nome de apenas um dos cônjuges, ele permanece como patrimônio exclusivo desse titular. Mesmo durante o casamento, a separação total assegura autonomia patrimonial plena, respeitando o que foi adquirido de forma individual.

Em caso de divórcio nos casamentos regidos pela comunhão parcial de bens, surgem três possibilidades principais:

1. Um dos cônjuges pode exercer o direito de preferência, adquirindo a fração que pertence ao outro e se tornando proprietário exclusivo do imóvel.
2. O imóvel pode ser vendido a terceiros, e cada um recebe o valor proporcional à sua fração de propriedade, conforme consta no registro.
3. O casal pode permanecer em condomínio, caso não haja interesse imediato na venda e a convivência seja possível, mesmo após a separação.

O regime da separação total de bens, portanto, oferece segurança patrimonial, pois impede a comunicação automática de bens particulares, mas também garante liberdade para que o casal, se desejar, adquira bens em conjunto durante o casamento. Em outras palavras: a separação total não proíbe a copropriedade; ela apenas assegura que a aquisição conjunta seja uma escolha — e não uma imposição legal.

Assim, compreender o regime de bens é essencial para avaliar como o imóvel financiado será dividido, quais direitos cada cônjuge terá sobre o bem e quais alternativas surgem no momento do divórcio.

Conclusão

A partilha de um imóvel financiado exige atenção, técnica e planejamento. Ainda que o tema pareça complexo à primeira vista, compreender como funcionam os direitos aquisitivos, o saldo devedor, o regime de bens e as alternativas disponíveis após o divórcio torna o processo mais seguro e previsível.

Cada escolha — manter o financiamento em conjunto, vender o imóvel, exercer o direito de preferência ou indenizar o ex-cônjuge — produz efeitos jurídicos e financeiros que acompanham as partes por muitos anos. Por isso, agir com orientação especializada não é apenas recomendável, mas essencial.

Com o apoio de um advogado de família, o casal consegue estruturar acordos equilibrados ou, se necessário, conduzir o processo litigioso de maneira estratégica, protegendo direitos e evitando prejuízos. Em um momento tão sensível quanto o fim de uma união, informação qualificada e suporte jurídico adequado fazem toda a diferença para que a divisão do patrimônio seja justa, clara e juridicamente segura.

Advogada Especialista em Divórcio Consensual

Anna Luiza Ferreira é advogada especialista em divórcio consensual com inúmeros cursos de especialização e com vasta experiência em conduzir casos de divórcios consensuais com harmonia e agilidade.